Imaginez une ville qui connaît un exode sans précédent de sa population, laissant un tiers des habitations vacantes, alors que les salaires y sont en forte progression, triplant en une vingtaine d’années. Nul besoin d’être diplômé de la London School of Economics pour déduire de cette conjonction que les particuliers enrichis vont se porter en grand nombre acquéreurs des maisons aux prix fléchis par l’offre excédentaire. Et pourtant, dans la Bruges des XVIè et XVIIè siècles, c’est le contraire qui se passe. L’explication de ce paradoxe serait à trouver dans une dynamique du marché lui-même.
Tels sont, en tout cas, les constats et conclusions auxquels Heidi Deneweth (Vrije Universiteit Brussel) est parvenue en épluchant les registres fiscaux sur la valeur des logements et ceux dits des Zestendelen (ancien cadastre) ainsi que les sources notariales de l’époque [1]. Les données y puisées sont imparables: entre 1583 et 1667, le prix immobilier médian est multiplié par 4,4 et la proportion des citadins propriétaires de la maison où ils vivent, qui atteignait 45 % au début du siècle, continue de s’éroder de 34 à 27 %. Le contraire, donc, de ce qu’on attendrait.
La période n’est certes pas la plus faste pour l’ancienne place financière majeure d’Europe. Alors que, vers 1500, le pouvoir d’achat des artisans brugeois était le plus élevé des Pays-Bas, il n’a cessé de se détériorer depuis et touche le fond (cinq fois moins) autour de 1580, dans un contexte de pénurie alimentaire extrême, alors que le divorce du Nord calviniste est consommé. L’emploi souffre des troubles politiques, du déclin du commerce international et du remaniement du secteur textile. Les catégories sociales inférieures mais aussi moyennes sont les plus durement touchées. L’émigration économique ou religieuse entraîne le déclin démographique spectaculaire des deux dernières décennies du siècle: Bruges chute alors de 38.000 à 25.000 âmes.
Mais le rebond ne tarde pas pour notre Venise du Nord qui, malgré tout, joue toujours un rôle central dans le transbordement et les échanges régionaux. Revenus et habitants repartent à la hausse au début du XVIIè siècle, même si l’âge d’or ne reviendra pas. La quantité de blé qu’un maître maçon peut acheter avec son salaire atteindra au maximum, vers 1610, 60 % de ce qu’elle était en 1500, pour retomber à 40 % vers 1630. Ce sera quand même trois fois ou deux fois plus qu’en 1580 (20 %).
Pourquoi, dans le « petit peuple » , n’a-t-on pas profité de cette embellie, même relative, pour (re)devenir roi dans sa maison, comme disent les Liégeois ? Pour l’historienne, c’est le facteur temps qui aurait été ici déterminant. « D’un côté, les groupes moyens supérieurs et les élites ont profité de l’émigration massive et de la chute des prix immobiliers pour acquérir des maisons mieux situées, étendre leurs résidences et améliorer leur confort personnel. De l’autre côté, les groupes sociaux inférieurs ont d’abord perdu leur propriété, mais ils auraient été en mesure d’améliorer leur position une fois que l’économie avait rebondi et que les prix immobiliers étaient toujours raisonnablement bas. Ce ne fut pas le cas parce que les stratégies d’investissement et la spéculation des strates sociales supérieures ont poussé les prix tellement vite qu’ils ne furent bientôt plus abordables pour les ouvriers et les artisans » . Ainsi, une microanalyse du quartier central de la Ridderstraat, proche du Burg et des lieux de pouvoir de la cité, fait ressortir une régression du nombre d’habitations individuelles (de 35 en 1550 à 25 en 1667), résultat des acquisitions réalisées à bons prix par des membres de l’élite pour agrandir leurs domaines.
A l’inverse, les rues populaires subissent les conséquences du recul du niveau de vie, de l’inflation, de l’endettement, de la perte des capacités d’épargne, du délabrement des constructions faute de moyens…: autant de facteurs qui contraignent nombre de petits propriétaires à vendre – pas très cher –, à passer au statut de locataires et à le rester même quand leurs ressources repartent quelque peu à la hausse. La concentration des terrains et des briques dans les mains des plus fortunés s’en trouve renforcée. Les bicoques qui valent trois fois rien étant en outre les premières victimes d’hypothèques excédant leur valeur, les mises sous séquestre et les ventes aux enchères se multiplient à terme, engendrant encore un accroissement de l’offre de maisons. Bref, un cercle vicieux. Sur la base d’un échantillon de 100 ventes de très humbles demeures, Heidi Deneweth estime que leur prix a diminué de moitié pendant la phase la plus critique, entre 1580 et 1590.
Après, les montants remontent pour le plus grand profit de ceux qui ont investi, voire spéculé, en escomptant des gains futurs tant comme bailleurs que comme revendeurs. Ils seront gagnants sur les deux plans. Alors que le marché de la location est boosté par l’afflux des ex-propriétaires après renoncement à leur propre toit, celui des cessions bénéficie de l’arrivée de nouveaux « clients » : travailleurs attirés par la relance du textile, communautés religieuses cherchant la sécurité en ville contre les furies espagnoles ou anti-espagnoles…
Voilà comment, selon la chercheuse, « les stratégies d’investissement des groupes les plus riches, combinées avec un certain degré de manipulation de l’offre et de la demande sur le marché de l’immobilier et des loyers, a influencé les prix des logements » . Sans doute valait-il mieux que ces biens aient des détenteurs en mesure de faire face aux frais d’entretien ou de réparation pour les louer ensuite, faute de quoi beaucoup seraient tombés en ruines, avec une possible pénurie d’habitats en perspective. Les places, alors, auraient été encore plus chères! Mais quand trop d’entraves empêchent une diffusion équilibrée de la propriété, c’est la société tout entière qui perd de sa cohésion interne. Et ce mal fait partie de ceux qui, en s’additionnant, risquent d’être fatals à l’ordre existant, fût-ce à long terme.
P.V.
[1] « Real Property, Speculation and Housing Inequality. Bruges 1550-1670 » , dans Inequality and the City in the Low Countries (1200-2020), Turnhout, Brepols Publishers (coll. « Studies in European Urban History (1200-1800) » , 50), 2020, pp. 251-268.
Le passé belge 
C’est remarquablement raconté. Lorsqu’on occupe un bien ancien avec beaucoup d’espace de vie, les factures sont amères pour l’entretenir et les frais d’occupation courants élevés. C’était le cas aussi au XVIe siècle à Bruges. Seuls les citoyens fortunés y sont arrivés. Ceux-ci ont vécu ensuite une époque troublées par les désordres sociaux engendrés par la misère. L’idéal pour nos communautés humaines, c’est d’arriver à un équilibre pour la satisfaction d’un plus grand nombre possible. Le monde actuel est en train de déraper: la crise sanitaire précarise beaucoup de secteurs de notre économie qu’on qualifie de « non-essentiels ». Parallèlement le marché immobilier devient inaccessible pour les jeunes; on se retrouve dans la même situation qu’à Bruges. Les subprimes aux USA, c’est encore autre chose: l’absence totale de professionnalisme des organismes prêteurs; c’est aussi une autre forme de manipulation mais celle-ci s’est retournée à la fois contre les riches et contre les pauvres, à ceci près que les riches s’en sortent généralement beaucoup mieux.
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Merci pour cette appréciation et ces remarques judicieuses. C’est ainsi que l’histoire, même à cinq siècles de distance, nous instruit toujours aujourd’hui.
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